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“청약할 때까지만 해도 온·오프라인에서 분위기가 좋더니 막상 당첨자 발표가 된 이후에는 조용합니다. 선뜻 매수자가 나오질 않네요.”(부산 해운대구 일대 현장 공인 중개 관계자)
분양권 전매가 가능해 10만명이 웃돈이 기대하고 신청했던 생활형 숙박시설이 의외로 조용한 분위기를 보이고 있다. 20일 오후 3시. 현대엔지니어링이 부산 해운대구에 공급하는 생활형 숙박시설 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’ 당첨자 발표가 시작됐다. 그간 아파트에 대한 규제가 계속되면서 오피스텔, 장기 민간임대아파트 등 비아파트 상품에 관심이 쏟아졌지만, 이번만큼은 분위기가 잠잠하다. 일부 군과 고층 등 투자 가치가 있는 매물 말고는 거래가 전혀 이뤄지지 않고 있다는 게 현장 측 설명이다.
웃돈 붙긴 했는데…선뜻 사려는 수요자는 안 나와
부산 해운대구 현장 공인 중개업소 등에 따르면 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’의 웃돈은 적게는 1000만원선에서 많게는 6000만원선까지 나왔다. 모든 면적대를 통틀어 20층 이하 저층은 ]웃돈이 1000만원부터 시작하고, 20층 이상의 경우 층수 등에 따라 1500만~2000만원 수준의 웃돈이 붙었다. 펜트하우스의 경우 5000만~6000만원의 웃돈이 형성됐는데 대부분은 매도인이 매수인에게 매수 금액을 제시하라고 요구하고 있다는 게 현장 관계자들의 설명이다.
현장에 있는 A 공인 중개 관계자는 “당첨자 발표 이후 매도하겠다는 수요자들이 꽤 있었는데, 정작 매수를 원하는 수요자들은 거의 없는 상황”이라며 “1군과 4군 등 기존에 유망했던 청약군과 고층을 제외하고는 거래가 이뤄지지 않고 있다”고 했다.
이 단지는 지난 17일 238실 모집에 청약 통장 10만8392건이 접수돼, 평균 경쟁률 455.4대 1을 기록했다. 꽤 많은 투자자들이 몰렸지만 지난달 진행했던 서울 양천구 ‘신길 AK 푸르지오'(12만명), 경기 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역'(12만명)에서의 뜨거운 분위기와는 사뭇 다르다. 이 공인 중개 관계자는 “아무래도 중복 청약이 가능했기 때문에 청약 건수가 뻥튀기된 것이 아니겠느냐”며 “경쟁률이 세 자릿수를, 많게는 네 자릿수가 나온 것 치고는 생각했던 것보다는 잠잠하다”고 했다.
비싼 분양가도 한 몫했다는 설명이 나온다. 이 단지 분양가 최고가는 31억8040만원(4군, 40~41층)이다. 가장 저렴한 곳도 4억3660만원(2군, 4층)이다. 현장 B 공인 중개 관계자는 “아파트도 아니고 생활형 숙박시설 분양가가 31억이 넘어가면서 고분양가 논란이 있었던 게 사실”이라면서 “생숙이라 들어가서 살지도 못하는데 가격이 너무 비싸다 보니 일부 부동산에서는 넣어보고 (당첨이) 되면 바로 초피(초반 웃돈)를 받고 팔라고 하더라”고 말했다.
이 단지에 청약을 넣었던 투자자들 가운데서도 포기하는 사례가 나오고 있다. 웃돈을 기대하고 ‘묻지마 청약’을 했지만 실제 거래가 이뤄진긴 어렵다고 봐서다. 저층에 당첨된 한 투자자는 “2군에 저층이 당첨됐는데 그다지 인기가 없는 군이라서 그런지 매물을 내놔도 반응이 없다”고 말했다.
생활형 숙박시설, 제한 많아…투자 유의해야
이 단지는 일반적인 아파트가 아닌 ‘생활형 숙박시설(생숙)’이다. 생숙은 아파트 등 기존 주택에 대한 세금과 대출 규제가 강화하면서 규제가 미치지 않는 ‘틈새 투자처’로 부상했다. 생숙은 주택 수에 포함되지 않고, 종합부동산세나 양도소득세 중과 대상이 아니어서다. 또 청약 통장이 필요 없고 당첨되면 바로 전매가 가능해 웃돈을 받고 팔 수 있다.
생숙은 취사 시설을 갖춘 숙박시설이다. 공중위생관리법상 숙박업에 해당해 주택 용도로는 쓸 수 없다. 영업신고 후 숙박업 용도로만 써야 한다. 올 초 정부는 생숙에 대해 주택 용도로 사용할 수 없고 신고가 필요하다는 점을 명확히 했다. 주거목적으로 사용하면 이행강제금 등을 내야 한다.하지만 현장에서는 여전히 실거주가 가능하다는 식으로 설명을 한다. 힐스테이트 해운대 분양 현장 관계자는 “당첨이 된 후 숙박업으로 신고를 하고, 운영사와 장기 계약을 맺으면 관리비 정도만 내고 집처럼 쓸 수 있다”고 설명했다.
정부가 생숙의 불법전용을 막기 위해 2023년 10월14일까지 한시적으로 용도변경을 허용했다. 이미 사용승인을 받은 생숙은 발코니 설치, 바닥난방 규제 등에 완화된 규정을 적용해 주거용 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있는 길을 열어준 것이다. 하지만 이 단지가 향후 오피스텔로 전환할 수 있을지도 의문이다.
부산 해운대구청 관계자는 “현재 이 단지는 소유권 자체가 시행사 측에 있기 때문에 시행사가 용도변경을 신청하지 않는 이상은 오피스텔로 바뀌지 않는다”며 “분양을 받은 실수요자에게 완전히 소유권이 넘어오는, 즉 준공 이후에는 실수요자가 직접 용도변경을 신청해야 하는데 준공 시점이 2023년 10월을 넘어가면 오피스텔로의 전환이 어렵게 된다”고 설명했다.
전문가들은 곳곳에서 부동산 시장이 침체하는 분위기가 퍼지고 있는 만큼 비아파트에 대한 투자에 신중할 필요가 있다고 지적한다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “이런 비아파트 상품은 부동산 시장 하락기에 아파트보다 더 취약할 수 있다”며 “집값 상승에 대한 불안감으로 이런 무턱대고 사면 안 된다”고 했다.
그러면서 “장·단기 형태로 임대료를 받을 수 있지만, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 임대 수익도 기대에 못 미칠 수 있는 만큼 기대 수익 등을 꼼꼼하게 따져보고 투자해야 한다”고 덧붙였다.
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